Salt and Pepper @axolot

Jake takes a break, grabbing a hot dog from the nearby stand, and sits on a bench, watching the Ferris wheel turn, its cabins filled with laughing families, the sun breaking through the clouds.

เมื่อเราต้องใส่เครื่องช่วยฟังในวัย 33 ปี เพราะการได้ยินแย่กว่าคนอายุ 60

keyboard_arrow_left Previous keyboard_arrow_right Next

@JRTDesk ขอบคุณมากครับ

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน.. CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ... 『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』 📖~2010: จดทะเบียนบริษัท 📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้.. 📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher 📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน 📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ 📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน... ⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้ . . ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน... 📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย... - Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน.. - Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้.. ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก... - Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced.. - Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก.. - Governance & related party risk สูง... ⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲 . . 📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต.. Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%.. พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe.. ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต.... Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต.. ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน.. . . 📚ปัญหาโครงสร้าง... Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง.. เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย.. การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้... ⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย.. - หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน.. - ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง - สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง.. . . 📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้... - รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล.. - เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่? - ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร? - โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า .... - มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน? - สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า? - ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร? - ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า?? - มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด? - ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่? - มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation? - นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง? - โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ? - มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่? - มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่? . . ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ.. - Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน - Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก - Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง - ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน - การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance - ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing.. . . 📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ.. - ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ.. - โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก.. - แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้.. . . ⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้... - อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง.. - position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด.. - due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

ใน กทม เล่น jetts หรือ ff ดีอะ รุ้สึก ff คนเยอะมาก hard sale ด้วย ส่วน jetts เดินทางไม่สะดวก

ดีใจที่หลายคนๆเจอเส้นทางที่ดีกว่าแล้วไป แต่ลึกๆก้เสียดายคนดีๆที่ไปแฮะ

ENT ตอนเป็นนศ.พ คิดว่า ทำไมมีแต่คนสวยหล่อ เสื้อผ้าหน้าผมดูดีกว่าหลายๆแผนก ถือกระเป๋าใส่กล้องแบบเจมส์บอนด์เดินไปเดินมาใน รพ. อย่างเท่ พอเรียนจริงคือโคตรemergency โดยเฉพาะเคส airway-epistaxis เอาเป็นว่าคนไหนเป็นpanicง่าย ตัดสินใจช้า ตัดENTทิ้งไปเลย และเป็นcommon symptomที่คนไข้จะมาโรงบาลไอ น้ำมูก เจ็บคอ เวียน มึน หูอื้อ จุกคอ คนไข้จะกลัวเป็นมะเร็ง OPDรัฐเลยเยินมาก 😂

palmagain @palmaagain

5 months ago

น้องๆนศพ เลือกเรียนเฉพาะทางอะไร อย่าดูแค่มันทำเงิน หรือ ชอบมั้ย ดูวิถีชีวิตของหมอนั้นดีๆด้วย ว่าแกเอาอยู่มั้ย อย่างสูติเนี่ย ต้องตื่นมาทำคลอดเด้อ แล้วมันตาลีตาเหลือกพอสมควร ถ้าเป็นสิงห์หลับในตื่นยาก คือตาย เด็กมันไหลเลย ปู๊ดๆ ไม่รอ 55555 แล้วเอกชนงี้ ความคาดหวังสูงสุดๆ หมอxray

18 3K 2K 3.4M 1K

เริ่มมีคนไข้ยอมจ่ายเงินเองมาผ่าตัดรพ.รัฐบาล ดีกว่าไปผ่าตัดที่รพ.เอกชนแล้วต้องจ่ายส่วนเกินจากส่วนที่ประกันไม่ cover แล้ว เช่นผ่า xxx เอกชนคิดค่าผ่า+ห้อง 300,000 ประกัน cover ได้แค่ 150,000 ต้องจ่ายส่วนต่าง 150,000 คนไข้ยอมมาผ่ารัฐบาลในราคา 50,000

ข้อดีอย่างเดียวที่เหลือของข้าราชการคือสิทธิ์การรักษาพยายาล มันกินขาดมาก ละไปถึงพ่อแม่ ลูกอายุไม่เกิน 20 บางอย่างทำประกันยังเคลมไม่ผ่านแต่ข้าราชเบิกได้ แต่เรื่องอื่นน่ะหรอ แทบไม่เหลือข้อดี เงินเดือนป.ตรี สตาร์ทหมื่นปลาย ไม่มีโบนัส สังคมเจ้าขุนมูลนาย เส้นสาย เงินเดือนขึ้นไม่เกิน 4% ตามการประเมินเจ้านายล้วนๆ อยากรู้ถ้ายกเลิกสิทธิ์รักษาไป จะเหลือข้าราชอยู่กี่คน

Petæ Lynch @Petae_Lynch

5 months ago

ทำไมการรับราชการถึงเป็นจุดเริ่มต้นการขยับฐานะของครอบครัวได้ เพราะพอพ่อแม่รับราชการ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่พ่อแม่มีเงินบำนาญกิน มีสิทธิ์รักษาพยาบาล ทำให้ปล่อยให้ลูกไปตั้งตัวเติบโตได้เต็มที่ ไม่ต้องให้ลูกส่งเงินเลี้ยงดู พอพ่อแม่รับราชการ ก็เบิกค่าเล่าเรียนลูกได้

9 1K 915 4.0M 303

ทางออก ณ ตอนนี้ -ตอนนี้เราต้องใจดี ประคอง int ให้ได้มากที่สุด -พยายาม อัพ รพ.ให้เปน รพ.ศูนย์ รับเทรน dent + จะขอตำแหน่งสตาฟเพิ่มได้ -ผลักดัน smc มากขึ้น

(อัพเดท) - int ขาด ได้มา 10 นิดๆ น้องโดนเวรเต็มmax 15 เวร + โดนโอนอกแยกอีก - Subspe ต้องวน ER ทั้งในส่วนขาด EP และส่วนที่ขาด int - จัดตั้ง opd gp ขึ้น แชร์ damage ให้subspe ทุกคนมาช่วย + รับเคส ent - รพ.คงติดลบ จ่ายเงินเยียวยาเกือบล้าน .. เจน Y สู้กันต่อไป

@Beal2l2abbitz @BoMidnightBaker เห็นด้วยมากๆครับ ทางรพ.เพิ่งผลักดันทำ smc เพิ่มไม่นาน มีอะไรต้องแก้อีกเยอะอยู่ครับ

สถานการ รพ. ตอนนี้น่ากลัวมาก เปน รพท.ในจังหวัดท่องเที่ยวชื่อดัง 400 กว่าเตียง -อินเทินขาดมาก -EP ลาออกเกือบหมด จะเหลือ 3 -subspe ต้องมาวน er -med ลาออกเหลือประมาณ 10 -ent จะเหลือ 0 ในอีก 1 เดือน -เงินรพ.ติดลบ … สั่นคลอนสุด

@iamnotjvv จริงครับ นี่บอกเลยว่าหาคนไม่ได้จริงๆ 🥲

@WXiaoxan Technically, ทางราชการนับว่าเท่ากันแล่ะครับ นั่นก้เลยเปนปัญหาคับ

@WXiaoxan เปิดทุนแล้วครับ แต่ระบบรั้งคนไม่ได้ครับ เคสค่อนข้างเยอะ ร่วมกับไม่มี gp มาช่วยแบ่งเบา ทำให้ภาระงานค่อนข้างมาก ทุกคนทำงานใช่ครับ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่ทำงาน

@9160Spoke ครูแพทย์เก่าๆก้เคยอยู่ที่นี่ครับ ตอนนี้ท่านเหล่านั้นไปอยู่เอกชนแล้วครับ

@WXiaoxan รพท เราไม่มี GP ครับ ภาระงานสูง ค่าตอบแทนตามราชการครับ

@JackY9271390741 อันนี้อยากบอกเจนY ทุกท่าน อย่าคาดหวังว่าระบบจะตอบแทนอะไรท่าน เราตั้งใจทำงานคนเดียว จะภูมิใจอยู่คนเดียวครับ

@vendettavende10 ผมคิดว่า รพ ไม่ล้มหรอกครับ แต่คนซวยคือคนไข้กับสตาฟที่เหลือครับ อย่างเคส ent ที่ opd ตรวจวันละ 60-70 เคส จะหลั่งไหลไป med sx เพื่อรีเฟอต่อ ซึ่งรพ ที่รับรีเฟอห่างจากที่เรา 2 ชม.ครับ

@Aoy1641348 เหนด้วยครับ คนที่แบกคือคนที่ตั้งใจทำงานจริงครับ เห็นใจมากๆ