& @Miitle

megatix.in.th/events/klivefe…

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน.. CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ... 『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』 📖~2010: จดทะเบียนบริษัท 📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้.. 📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher 📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน 📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ 📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน... ⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้ . . ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน... 📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย... - Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน.. - Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้.. ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก... - Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced.. - Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก.. - Governance & related party risk สูง... ⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲 . . 📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต.. Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%.. พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe.. ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต.... Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต.. ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน.. . . 📚ปัญหาโครงสร้าง... Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง.. เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย.. การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้... ⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย.. - หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน.. - ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง - สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง.. . . 📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้... - รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล.. - เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่? - ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร? - โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า .... - มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน? - สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า? - ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร? - ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า?? - มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด? - ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่? - มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation? - นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง? - โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ? - มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่? - มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่? . . ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ.. - Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน - Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก - Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง - ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน - การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance - ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing.. . . 📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ.. - ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ.. - โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก.. - แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้.. . . ⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้... - อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง.. - position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด.. - due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

ใช้ Claude สร้างเว็บทำความรู้จักหุ้นจาก 0-100 ภายใน 5 นาที มือใหม่ก็ทำได้! . เคยไหม? อยากศึกษาหุ้นสักตัว แต่ต้องปวดหัวกับข้อมูลที่มหาศาล ทั้งงบการเงิน ข่าวสาร บทวิเคราะห์ เอกสารบริษัท... ถึงจะให้ AI ช่วยสรุป ก็ยังรู้สึกว่าเนื้อหามันเยอะและกระจัดกระจายจนตามอ่านไม่ไหวอยู่ดี . วันนี้ InnovestX มีเทคนิคสไตล์ Vibe Coding สุดล้ำที่จะช่วยให้คุณทำความเข้าใจหุ้นจาก 0 ถึง 100 ได้ภายในไม่กี่นาที! . นั่นคือการใช้ Claude Code หรือ GPT Codex มาช่วยสร้าง "Interactive Website" เพื่อเล่าเรื่องราวของหุ้นที่คุณสนใจแบบครบจบในหน้าเดียว ช่วยย่อยข้อมูลยากๆ ให้เข้าใจง่ายและลึกซึ้ง เสมือนมีหน้าเว็บพรีเซนเทชั่นส่วนตัว! . วิธีทำง่ายๆ ภายใน 3 ขั้นตอน: . 1. ติดตั้งเครื่องมือ: ทำการติดตั้ง Claude Code, GPT Codex หรือ AI สำหรับเขียนโค้ดตัวอื่นๆ 2. ใช้ Prompt ลับ: ก๊อปปี้ตัวอย่าง Prompt ที่เราแจกไว้ให้ (ในคอมเมนต์) แล้วนำไปปรับแก้ชื่อเป็น "หุ้น" ที่คุณสนใจ 3. ให้ AI จัดการ: ส่ง Prompt ให้ AI ทำการประมวลผล ค้นหาข้อมูล (Research) และเจเนอเรตออกมาเป็นหน้าเว็บไซต์ให้คุณทันที! . ลองดูตัวอย่างเว็บไซต์เจ๋งๆ ที่สร้างโดย AI: SpaceX ($SPCX) invx-insights.vercel.app/spcx AST SpaceMobile ($ASTS) invx-insights.vercel.app/asts Rocket Lab ($RKLB) invx-insights.vercel.app/rklb . Prompt สำหรับสร้างเว็บทำความรู้จักหุ้น แปะไว้ให้ที่คอมเมนต์ใต้โพสต์นี้แล้ว ไปก๊อปปี้ใช้งานกันได้เลย! . และถ้าให้ AI ช่วยวิเคราะห์จนเจอ "หุ้นที่ชอบ" และไอเดียการลงทุนที่ใช่แล้ว... มาเริ่มลงทุนได้เลยที่ InnovestX! แอปเดียวครบจบเรื่องลงทุน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นไทย หุ้นนอก กองทุนรวม หรือสินทรัพย์ดิจิทัล โหลดแอป InnovestX แล้วมาลุยกันเลย! คลิก innovestx.onelink.me/23if/appfbcont… . #INVXAI #SPCX #ASTS #RKLB #Claude #ChatGPT #InnovestX #AIforInvestment

@bbillkinepp เดมไปแล้วงับ

2025 is 96% complete.

@dexninexer ถึงงานกี่โมงครับสนใจ 1 เส้น เดมมาเลยงับ

@A3KqO9R5JBbV5Zs ถึงงานกี่โมงครับ เดมมาหน่อยน้า

Jensen Huang ซีอีโอ Nvidia ได้ออกมากล่าวเตือนบนเวที Financial Times' Future of AI Summit ว่า "จีนกำลังจะชนะสงคราม AI" โดยให้เหตุผลหลักคือ: 1. ต้นทุนพลังงานต่ำ: จีนมีการ อุดหนุนด้านพลังงาน ให้กับศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่ของบริษัทยักษ์ใหญ่ด้านเทคโนโลยี (ByteDance, Alibaba, Tencent) ซึ่งทำให้ "พลังงานแทบจะฟรี" เมื่อเทียบกับต้นทุนในสหรัฐฯ 2. กฎระเบียบที่ผ่อนปรนกว่า: สหรัฐฯ กำลังเผชิญกับ "50 กฎระเบียบใหม่" ที่แตกต่างกันจากหลายรัฐในการกำกับดูแล AI ซึ่งเป็นภาระหนักและสร้างความสับสนให้กับบริษัทเทคโนโลยี 3. การจำกัดชิป: คำเตือนนี้เกิดขึ้นหลังรัฐบาลสหรัฐฯ ยังคงจำกัดการขายชิป AI ที่ก้าวหน้าที่สุด ของ Nvidia ให้กับจีน แม้จะมีการพูดคุยระหว่างผู้นำสหรัฐฯ-จีนแล้วก็ตาม โดยเขามองว่า จีนจะพยายามพัฒนาชิปขั้นสูงด้วยตัวเองได้ในที่สุด และช่องว่างทางเทคโนโลยีกำลัง "แคบลง" คำเตือนของ CEO Nvidia เป็นเหมือน สัญญาณไซเรน ที่ดังขึ้นกลางวอลล์สตรีท ว่าสงคราม AI กำลังจะถูกตัดสินด้วย "ต้นทุนพลังงาน" และ "กฎระเบียบ" ไม่ใช่แค่ประสิทธิภาพของชิปเท่านั้น การที่จีนมีนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจนและมีต้นทุนต่ำกว่าอย่างมาก ทำให้พวกเขาได้เปรียบอย่างยิ่ง นักลงทุนควรพิจารณาถึง ความเสี่ยงเชิงภูมิรัฐศาสตร์ ที่กำลังบีบให้บริษัทสหรัฐฯ เสียเปรียบในเกมนี้ และมองหาโอกาสใน Ecosystem ของ AI จีน ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด Mr.Messenger รายงาน

หาบัตรสองวัน 500 ขอนัดรับหน้างานครับ Dm มาได้เลย #leofest #leofest2025

2025 is 72% complete.

2025 is 49% complete.

Buffett: "Life today is better in almost every way. You’ve got to figure that you started at a pretty lucky spot just by being born when you were. Imagine staying in some cosmic waiting room for hundreds of thousands of years and then getting dropped into the present — not bad timing. So I would focus on what’s been good in your life, rather than what’s gone wrong. Yes, bad things happen — sometimes very bad things. But life can still be wonderful."

Buffett on DOGE & the US deficit: "We’re running roughly a 7% fiscal gap & probably a 3% gap is what’s sustainable. The further you drift from that, the closer you get to the point where it becomes uncontrollable. It’s a job I don’t want — but it’s a job that needs to be done."

Buffett after the long standing ovation he received after announcing his exit as CEO: " The enthusiasm shown by that response can be interpreted in two ways, but I'll take it"

The end of an era at Berkshire Hathaway: "At year-end, Greg would be the CEO of Berkshire. I would still hang around and could conceivably be useful in a few cases. But the final word would be Greg’s...Greg doesn’t know anything about this until what he’s hearing right now."

Tariff ส่งผลต่อการลงทุนแค่ไหน จะทำให้เกิดวิกฤตได้ไหม? อ่านมุมมองล่าสุดจากอาจารย์ Aswath Damodaran ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าหุ้นเป็นอันดับต้นๆ ได้เลยครับ ยาว 12 หน้า แปลและสรุปเรียบร้อย มีต่อในเธรดครับ #Tariff #Valuation

keyboard_arrow_left Previous keyboard_arrow_right Next

The Reality of Success: A Journey, Not a Straight Path

"แม้ดิฉันจะอายุน้อยกว่าท่าน แต่ดิฉันแน่ใจว่าเสียภาษีมากกว่าท่านแน่นอน" แพทองธาร ชินวัตร ตอบวิโรจน์ ลักขณาอดิศร สส. พรรคประชาชน กรณีถูกกล่าวหาว่านายกใช้ตั๋ว PN ทำนิติกรรมอำพราง หนีภาษี 218 ล้านจากการโอนถ่ายหุ้นในครอบครัว

เวลาเทซอสไม่ออกไม่ต้องไปตบตูดหรือหาอะไรไปล้วง ให้เอาช้อนส้อมอะไรก็ได้ถูที่ก้นขวดวนเป็นวงกลม แล้วซอสจะเทปรื้ดดดดออกมาเลย

spin9 @spin9

4 years ago

เรื่องอะไรที่คุณเพิ่งรู้หลังจากโง่มาตั้งนาน

240 6K 4K 9.9M 1K

*GOLD FUTURES TOP $3,000 FOR FIRST TIME EVER